Жильё в России

Жилой фонд Российской Федерации (на 2015 г.) - 3,5 млрд. квадратных метров, из них 100 млн. кв.м. (меньше 3%) - аварийного и ветхого жилья. Стратегическая потребность населения России ещё в 1,5 млрд. кв.м.

Годовой ввод жилья - 80 млн. квадратных метров. План к 2020 году - 140 млн.

По данным ОЭСР по обеспеченности жильём на человека РФ занимает 32-е место в мире с показателем чуть меньше 24 кв.м./чел. (в Швеции - 42 кв.м./чел., в Германии - 40). Обеспеченность по количеству комнат на человека РФ занимает 36-е место в мире (0,9 комнат на человека).

Законодательная база

На федеральном уровне приняты программы и целевые ориентиры:

• приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России»;
• государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»;
• федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы;
• Указ Президента России от 7 мая 2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

Стандарты жилищной обеспеченности

Сегодня в нашей стране муниципальные квартиры, т.е. за государственный счёт, полагаются лишь некоторым категориям граждан: ветеранам Великой Отечественной войны, детям-сиротам, переселенцам из ветхих и аварийных домов, а также людям, страдающим тяжёлой формой какого-либо хронического заболевания. Особая категория граждан, которая может требовать от государства помощи в получении жилья, военнослужащие.

По данным Минрегиона, квартиру от государства по договору социального найма могут получить малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. В эту категорию попадают граждане:

- в имеющейся у них жилплощади (будь то собственной или предоставленной по договору соцнайма) на каждого члена семьи выходит меньше 10 квадратных метров;

- существующая квартира давно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;

- в одной квартире с ними проживает гражданин, страдающий заболеванием, при котором совместное проживание невозможно, а другого жилья нет;

- квартиры нет вовсе, ни на праве собственности, ни по договору соцнайма.

Если одно из условий соблюдено, гражданин может считаться нуждающимся в жильё или в улучшении жилищных условий. Но чтобы рассчитывать на бесплатное предоставление жилья при таких исходных данных, нужно быть ещё и малоимущим. При этом в каждом регионе нашей страны под определение малоимущего попадают люди с разным уровнем дохода. Имущественная обеспеченность рассчитывается с учётом дохода всех членов семьи, включая детей и супругов, которые могут проживать отдельно, а также с учётом стоимости всего имущества семьи, подлежащего налогообложению.

Срок ожидания полагающегося жилья может растянуться на неопределённое время. Длительность ожидания зависит от многих факторов: от того, когда вы встали на учёт нуждающихся в улучшении жилых помещений; от региона и количества очередников в данной местности; от количества лиц, имеющих льготы по внеочередному и первоочередному предоставлению жилья; от объёма бюджетного финансирования, направленного на решение жилищных вопросов.

Гораздо шире круг претендентов на служебные квартиры. В российском законодательстве предусмотрена возможность обеспечения служебным жильём практически любого сотрудника бюджетной сферы, если на то, конечно, хватит средств у работодателя.

Вместе с тем, некоторые категории граждан в случае отсутствия у них жилья по месту работы или службы, обеспечиваются служебным жилым помещением в обязательном порядке. К таковым относятся депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации, граждане, занимающие выборные должности, сотрудники полиции и других правоохранительных органов, судьи и военнослужащие.

Служебные квартиры обычно не подлежат передаче в собственность. При этом, если гражданин признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и занимает служебную квартиру, органы власти в целях реализации прав гражданина могут принять решение о передачи ему служебной квартиры в качестве постоянной.

Влияние товарных рынков

Статистический анализ динамики цен на нефть и цен на квартиры в Москве за последние 10 лет показывает, что изменение стоимости барреля нефти на 1 доллар приводит к изменению средней стоимости 1 квадратного метра жилья примерно на 30 долларов.

Цена на нефть и газ влияет на параметры бюджета, инфляцию, бизнес-активность, ипотечную ставку, курсы валют, доходы населения. В конечном счёте, эти факторы воздействуют и на стоимость жилой недвижимости. Особенно это касается Москвы, где самая высокая и одновременно очень чувствительная к макроэкономическим переменам цена жилья, и где высокий сегмент элитного жилья. Однако прямой причинно-следственной связи между краткосрочными тенденциями цен на нефть и стоимостью жилых квадратных метров в регионах нет и ближайшее время не будет.

Влияние иностранных конкурентов и норм ВТО

Вступление России во Всемирную торговую организацию (ВТО) не опасно для отечественной отрасли строительства и архитектуры - зарубежные проектировщики, строители и инвесторы и так довольно свободно чувствуют себя в РФ, и рынок недвижимости уже успел привыкнуть к их присутствию.

В частности по архитектуре, по словам бывшего вице-президента Союза архитекторов России (САР) Максима Перова в РФ действует "не имеющая мировых аналогов" система саморегулирования строительной отрасли, позволяющая иностранцам комфортно работать в России, в результате чего в стране есть саморегулируемые организации исключительно с иностранными проектировщиками, куда русских не берут.

Также беспокоят архитекторов и строителей, - это переход на международные, в частности европейские, технические нормы (еврокоды), хотя вступление в ВТО и гармонизация российских и международных технических норм в области строительства не имеют между собой прямой связи по срокам. Кстати, в ЕС техническое нормирование в строительстве в основном осуществляется на уровне национального законодательства и только в последнее время появляются документы наднационального характера - еврокоды и технический регламент 305/2011 о строительных материалах.

При этом ФЗ №94 "О госзакупках" не ограничивает участие иностранных компаний в тендерах на строительные подряды, но устанавливает для них российский национальный режим. Правила ВТО предусматривают зеркальность в предоставлении прав на участие в госзакупках компаниям из стран - членов ВТО, так что вступление России в ВТО даёт возможность российским строительным компаниям участвовать в тендерах за рубежом в большем, чем ранее, числе стран.

На российском рынке недвижимости ВТО отразится через смежные области для строительства, например, через производство стройматериалов.

Возросшая конкуренция подтолкнёт российских строителей к применению новых материалов и технологий и снижению энергоёмкости всех процессов для того, чтобы успешно конкурировать с иностранцами.

Доступность жилья

Причина того, что жильё в России доступно всё ещё для небольшого числа потребителей, – в большом разрыве между средней стоимостью "квадрата" и средней ежемесячной зарплаты населения. Согласно федерально целевой программе "Жилище", к 2014 году предполагалось достичь коэффициента ценовой доступности жилья 4 года, то есть чтобы среднестатистическая семья могла приобрести квартиру за 4 года, откладывая на накопления весь свой доход. При предельно комфортном размере накопления в 20% от совокупного ежемесячного дохода семьи, граждане РФ могут собрать необходимую сумму на квартиру где-то за 20 лет.

При сравнении 2008 и 2011 годов выясняется, что в 2008 году соотношение средней стоимости "квадрата" и средней месячной зарплаты россиян составляло 3,7, а в 2011 году – чуть менее 2. Уровень доступности жилья в России повысился как за счёт снижения цен на недвижимость, так и за счёт увеличения доходов населения.

Другое дело, что в России доходы населения крайне неоднородны. Поэтому говоря об условном "среднем доходе", нужно понимать, что всегда останется большой пласт людей с доходами гораздо ниже среднего".

Говоря о доступности жилья в России, нельзя не обратиться к сфере ипотечного кредитования. А ведь именно от степени развитости ипотечных программ во многом и зависит уровень доступности жилья. Изменяя основные параметры ипотеки (ставки кредитования, величину первоначального взноса, размер ежемесячного платежа), можно стимулировать спрос на жильё.

Аренда

По данным Фонда РЖС, сектор арендного жилья – это всего 25-30% жилой недвижимости в России, причём большую часть этого сектора составляет социальное и специализированное жильё, находящееся в основном в муниципальной собственности.

Объясняя, почему так немного людей в РФ готовы снимать жильё, эксперты прежде всего говорят о доступности аренды. В мире вопрос этот решается с помощью огромного количества предложений так называемых хостелов (современные общежития). К тому же российские арендаторы квартир комфорт-класса рано или поздно приходят к мысли, что ежемесячная плата за наём жилья через несколько лет выливается в такую значительную сумму, что на эти деньги можно было бы сделать первый взнос по ипотеке и через несколько лет въехать в собственное жильё.

Долгосрочная аренда привлекает россиян лишь в том случае, когда речь идёт о социальном найме у государства. Для улучшения же ситуации с коммерческим наймом у частных собственников в первую очередь необходимо упрощение системы налогообложения для арендодателей, например, через систему патентов, которые должны быть дифференцированы по классу жилья.

Ссылки

• Национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России»
• Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
• Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы
• О программе «Жильё для российской семьи»
• Указ Президента России от 7 мая 2012 года №600
• О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства
• Фонд содействия развитию жилищного строительства
• О мерах по улучшению жилищных условий граждан, имеющих трёх и более детей