Жильё в России

Материал из Русского эксперта
Перейти к навигации Перейти к поиску
Обеспеченность жильём в России, 1914—2014 гг., м² на человека

Жилой фонд Российской Федерации на конец 2017 г. составляет 3708 млн м², из которых около 90 млн м² (2,5 % от всего жилищного фонда) относятся к категории аварийного и ветхого жилья.[3][4]

В начале XXI века в России окончательно были решены вопросы ликвидации неэффективных и устаревших форм жилья, таких как коммунальные квартиры.[1] Закрытие этой серьёзной проблемы способствовало массовое промышленное домостроение, начиная с 1960-х годов и до современности, что позволило обеспечить российские семьи индивидуальным жильём.

Улучшение жилищных условий граждан требует дальнейшего планомерного строительства новых, качественных и ликвидацию ветхих объектов.

Обеспеченность жильём

По данным ОЭСР, по обеспеченности жильём на человека РФ занимает 32-е место в мире с показателем 25,2 м²/чел (в Швеции — 42 м²/чел., в Германии — 40).[5]

Обеспеченность по количеству комнат на человека РФ занимает 36-е место в мире (среднестатистически на одного россиянина приходится одна комната). По мировым меркам это хороший показатель, по европейским — относительно низкий. Стратегическая потребность населения России в жилых площадях оценивается ещё в 1,5 млрд м².

С 2000 по 2017 год обеспеченность жильём в России выросла с 19,2 м²/чел до 25,2 м²/чел.[6] Для сравнения: ещё ранее, в 1990 году, этот показатель составлял 16,4 м²/чел.[7]

К концу 2015 года общее число квартир в России составляло 64 миллиона.[8] Россия, вводя ежегодно более 1 млн квартир в эксплуатацию, догоняет среднеевропейский уровень — 473 квартиры на 1000 человек. В России — 436 квартир на 1000 жителей.[9]

Помимо квартир, разумеется, россияне владеют частными домами и дачами. По состоянию на 2011 год дачами было обеспечено 60 % россиян.[10]

Жилищное строительство

Ввод жилья в РФ и РСФСР, 1979—2014 гг.
Строительная активность в России разные годы

В 2018 году в России построено 75,7 млн м² жилья.[11] В 2014 и 2015 годах Россия ввела рекордные за всю свою историю объёмы жилья — 84,2 и 85,3 млн м² соответственно, побив рекорд РСФСР 1987 года (72,8 млн.м²).[12] К 2024 году планируется довести ввод нового жилья до 120 млн м² в год.

Таблица «Ежегодные показатели ввода жилья в эксплуатацию»

2000 2005 2010 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Введено общей
площади, млн м² [13]		 30,3 43,6 58,4 85,3 80,2 79,2 75,7 - -
Число кваpтиp
и домов, тыс [14]		 373 515 717 1195 1167 1139 1076 - -
Число комнат, тыс[2] 925 1159 1513 2307 2183 2142 1991 - -

Из общевозводимого жилья около 60 % относятся к многоквартирным домам.

Главной макроэкономической задачей в жилищном строительстве является привлечение «длинных» финансовых ресурсов под низкие проценты, как для застройщиков, так и для банков, участвующих в проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Одними из возможных решений могли бы стать привлечение пенсионных денег и выпуск ипотечных ценных бумаг.

Качество жилья

В 2014 году, по данным ОЭСР, 62 % россиян удовлетворены своим жильем, что является сравнительно низким показателем (в Германии удовлетворены 93 %), при этом в России один из самых высоких в мире показателей доли населения, живущего в собственном жилье, что стало результатом приватизации в 1990-е и 2000-е гг. [15]

Плюсы жилья в России

  • По сравнению с Европой и США, дома в России отличаются большей прочностью и лучшей приспособленностью под суровые погодные условия. Дома имеют толстые стены и не рушатся от непогоды, как это постоянно происходит в США.
  • В России повсеместно в городах доступно централизованное горячее водоснабжение в любое время года и централизованная канализация. Эти факторы существенно улучшают санитарное состояние. В той же Италии, для получения горячей воды необходимо тратить дорогую электроэнергию, а отсутствие централизованной канализации приводит к периодическому затоплению улиц нечистотами, которые своевременно не вывезли из выгребных ям.
  • Полноценное отопление позволяет россиянам переживать зиму с комфортом, в жарко натопленных квартирах, а не в полухолодных помещениях, как часто приходится делать европейцам с их крайне дорогой коммуналкой (а также с их более мягкими зимами, что приводит к тому, что во многих районах вообще практически полностью отказываются от отопления, а осенне-весенние холода и редкие случаи мороза терпят как неизбежное бедствие — по дому ходят и спят в теплой одежде).
  • Коммунальные расходы в России в разы ниже, чем на Западе. Средние расходы российской семьи на жилищно-коммунальные услуги составляют 5000 руб/мес. (2013 г.), что вдвое ниже, чем в Норвегии (11 тыс. руб/мес.) или в Германии (9 тыс. руб/мес.), а расходы на электроэнергию и вовсе в 3-4 раза ниже, чем в большинстве европейских стран.[16] При этом для малоимущих расходы на ЖКУ в значительной мере субсидируются.

Минусы жилья в России

  • Теплоснабжение в России часто неэффективно из-за устаревшей инфраструктуры[17], а значительную долю жилищных расходов граждан составляют именно расходы на отопление (порядка трети всех расходов).[18] Впрочем, в 2010-е годы предпринимаются активные усилия по модернизации теплосетей.[19]
  • Низкое качество городской среды (типично для большинства так называемых «спальных районов» в российских городах), что связано со сложившимися с советских времён негативными традициями застройки, устаревшими строительными нормами и правилами (СНиПами)[20], с неограниченной жаждой наживы и некомпетентностью строительного бизнеса, который стремится выжать максимум прибыли с участка за счёт повышения плотности застройки (в условиях дефицита жилья раскупят даже жильё с некачественной средой), а также пытается сэкономить на проектировании и на благоустройстве (хотя затраты на проектирование составляют порядка 0,5-1,5 % стоимости проекта, и на благоустройство тоже совсем немного).[21]

Городская среда в России

Городская среда России по европейским меркам крайне неразвита, за исключением центров некоторых исторических городов и элитных районов. Интерес к этой проблеме значительно возрос в последние годы, предпринимаются шаги по исправлению ситуации. Однако города формируются десятилетиями и веками, и положительные изменения пока заметны лишь в отдельных сферах и в отдельных российских городах.

Проблема восходит к советской эпохе: стремительная индустриализация и урбанизация в 1930-е-1950-е, а также колоссальные разрушения жилой застройки в годы Великой Отечественной войны создали огромную неудовлетворённую потребность населения в жилье. Эту проблему советская власть начала активно решать в конце 1950-х, однако при этом было сделано множество ошибок. Начавшаяся в те времена массовая микрорайонная застройка смогла в целом обеспечить население жильём, однако она же стала причиной деградации облика российских городов практически во всех внешних аспектах: начиная от архитектуры и дизайна до общей организации городского планирования и заполнения связующих пространств между домами.

Исправлению ситуации в наше время мешают устаревшие (восходящие к 1960-м годам) строительные нормы и правила (СНиП)[22], а также жадность застройщиков (стремящихся построить максимум квадратных метров на участке) и деградировавший за десятилетия общий уровень градостроительства и архитектуры. Ситуацию осложняет пока ещё достаточно низкий запрос на комфортную среду со стороны большинства россиян, привыкших к сформировавшимся условиям.

В городах за последние 25 лет наблюдаются противоречивые тенденции в отношении качества жилья и среды — с одной стороны, появился обширный рынок элитного жилья и возводится много качественных зданий (как по удобству, так и по архитектуре), внутренние потребительские качества новой застройки эконом-класса также повысились. В центрах городов воссоздаются памятники архитектуры, возрождены многие архитектурные стили прошлого, используются заграничные архитектурные наработки.

Однако в отношении городской среды новые окраинные районы зачастую представляют собой значительно ухудшенную версию позднесоветской застройки — каменные джунгли высотой до 20-30 этажей среди сплошных наземных автопарковок, при дефиците зелени и освещения, когда единственным заметным элементом благоустройства часто оказывается детская площадка стандартного цветастого окраса. В техническом отношении наблюдается безусловный прогресс по сравнению с советскими временами, однако среда обитания становится всё более и более неестественной и несоразмерной человеку.

В сельской местности значительная доля россиян живёт в достаточно неразвитых по европейским меркам условиях. Однако здесь также происходит обновление застройки — по сравнению с советскими временами в России наблюдается бум строительства частных загородных домов (именно домов, а не небольших дач или сезонных дачных строений). Продолжается газификация сельских поселений, распространение интернета и прочих удобств. В сёлах массово развиваются водоснабжение и канализация, модернизируются электрические сети.

Капитальный ремонт

Около 50 % жилых домов в России нуждаются в капитальном ремонте.[3] По программе капитального ремонта за ближайшие 30 лет в России будет отремонтировано 740 тыс. домов общей площадью 2,3 млрд м².[23]

В каждом субъекте РФ утверждается своя региональная программа капитального ремонта, как и минимальный размер взноса для собственников, поэтому программы регионально дифференцированы; роль федеральных структур — общеметодическая, определённая государственной социально-жилищной политикой.

Формируются фонды капитального ремонта многоквартирных домов по решению собственников либо на счёте регионального оператора[4], либо на специальном счёте жильцов. Соответственно, использование этого фонда и ремонт дома возлагается либо на регионального оператора, либо на самих жильцов.

Ежегодно по всей России ремонтируется более 40 тысяч многоквартирных домов. За 2014-2018 годы отремонтировано 138 тыс. многоквартирных домов на сумму 538 млрд рублей. Ежегодно по всей России на эти цели собирается более 170 млрд. рублей: 2017 год — 171 млрд. руб., 2018 год — 182 млрд. руб.[24]

Регионы вправе не включать в программу ветхие дома: физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %. Также от взносов на капремонт освобождаются владельцы подлежащих сносу квартир, состояние которых муниципальными властями признано аварийными, а также лица, живущие в домах, земли под которыми решено изъять для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом.[25]

Решение же вопроса качества ремонтно-строительных работ возможно не только через надзорную функцию, но и через стандартизацию процессов и подходов по строительным материалам и технологиям, используемых при капремонте.

Накопившиеся в предыдущие десятилетия проблемы в жилищной сфере привели к созданию в 2014 году новой российской системы по организации и проведению ремонтов, которая ставит целью не только борьбу с износом жилищного фонда (предотвращение аварийности), но и формирование ответственного отношения собственников к общему жилью.

Доступность жилья

См. также: Либеральные мифы#В России невозможно купить квартиру
Динамика доступности приобретения жилья в России, 2000—2017

В настоящее время Россия строит больше жилья[26], чем РСФСР в самые продуктивные её годы. Квартир становится больше и больше становится общая жилая площадь — за новейшее время число квадратов на человека выросло с 19 м² до 25,2 м².

Рынок российской недвижимости — конкурентный и самодостаточный, что позволяет гражданам выбирать жильё как по цене, так и по географии.

Покупка

Норматив стоимости одного квадратного метра жилья в России (2018)

В рыночных условиях экономики купле-продажа является главным способом деловых, товарно-денежных отношений. Во всём мире к ним прикладываются государственные программы и регуляционные механизмы, помогающие гражданам приобретать недвижимость.

В России на федеральном и региональном уровнях существуют программы поддержки граждан, решивших приобрести жильё: в виде субсидий, жилищных сертификатов и выделения земельных участков под индивидуальное строительство. Поддержка определяется в соответствии со среднесрочными возможностями государства содействовать благосостоянию таких важных категорий лиц, как молодые семьи, многодетные семьи, военнослужащие, молодые научные сотрудники, работники образовательных и медицинских учреждений, молодые люди, готовые работать в сельской местности. (При этом не забывая о всех остальных нуждающихся, поддержка которых чуть меньше, —например, в виде льгот и субсидий по расходам на содержание жилья.)

  • На приобретение или строительство жилого помещения можно использовать средства семейного (материнского) капитала. В том числе, для получения компенсации затрат на уже осуществлённое строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.
Обеспечение жильём военнослужащих в 2012-2017 гг.
  • Для военнослужащих также есть возможность воспользоваться жилищной субсидией, которая расчитывается индивидуально с применением коэффициентов и поправок, установленных Постановлением Правительства

РФ от 3 февраля 2014 г. № 76. [27]

Можно утверждать, что купить жильё на первичном и вторичном рынках может позволить себе более половины российских семей.

  • На конец 2019 года во многих регионах России до сих пор можно найти цены в новостройках меньше 30 тысяч рублей (менее 500 usd) за м².[28] Тем более, огромный «региональный» выбор в диапазоне от 30 тысяч до 50 тысяч рублей. (Норматив средней рыночной стоимости 1 м² по России, утверждённый Минстроем[5] на II полугодие 2019 года — около 45 тыс. рублей.)[29]
  • При этом очевидно, что пригородная недвижимость (в том числе за пределами крупных городов) более доступна по цене, а в сельских поселениях при наличии предложения — ещё более.
  • Уровень доступности жилья в России год от года повышается — как за счёт стабильной рыночной ценовой конъюктуры на недвижимость, так и за счёт увеличения доходов населения.[6]
  • Если в 2011 году (на условиях 2011 года) среднестатистическая семья для покупки нормального качества квартиры должна была 20 лет копить деньги[30], то в условиях 2019 года — менее 10 лет.
  • До 260 тысяч рублей на покупку квартиры или строительство дома можно вернуть обратно в виде налогового вычета по НДФЛ.[31]
  • Желающим работать в сельской местности врачам и фельдшерам (в том числе молодым специалистам для наработки стажа) дают один миллион рублей «подъёмных».[32] За этот миллион в сельской местности абсолютно реально обустроить себе неплохой коттедж, и, возможно, оплатить ипотеку.

Ипотека

Ипотечное кредитование[7] оказывает прямое воздействие на рынок жилой недвижимости: и на спрос граждан на жильё, и на предложение застройщиков.

В 2018 году российскими банками выдано 1,47 млн ипотечных кредитов на 3,01 трлн рублей, что на 49 % больше, чем в 2017 году.[33]

Общий объём ипотечных кредитов достиг к началу 2019 года 6,5 трлн рублей.

Средневзешенная ставка ипотечного кредита в России, по данным Центробанка, за 2018 год составила 9,35 %.[34] Причём ещё на конец 2015 года она составляла 13,44 %[35]

Благодаря снижению ставки с 12,5 % до 10 %, около 200 тысяч заёмщиков (семей) рефинансировали свою задолженность, что позволило уменьшить ежемесячные платежи на 10-15 %.

Помимо рыночных и регулятивных методов снижения ипотечной ставки, государство может применять программы поддержки для различных категорий граждан.

Существуют государственные программы, которые возмещают часть расходов и платят часть ипотечной ставки за молодые семьи, семьи с двумя и более детьми, за военнослужащих и за другие особо ценные для государства категории граждан.[36] Так при получении заёмщиком государственной субсидии у него появляется возможность снижения ставки на 1-3 %. [37]

Материнский капитал. Семейный (материнский) капитал (453 026 рублей на 2019 год) принимается в качестве первого взноса по ипотеке, также им можно погасить часть уже взятого ипотечного кредита.

Льготная ипотечная программа с государственной поддержкой для семей, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родится второй и/или последующий ребёнок.

Право на данный ипотечный сертификат не обременяется какими-либо дискриминационными условиями, кроме условия разумности и платёжеспособности граждан, вступающих в программу (как и любую долговую услугу). Постановлением от 28.03.2019 № 339 утверждено, что период субсидирования распространяется на весь срок действия кредита в размере от 5,25 % годовых.[38]

Использовать эти кредитные средства можно: 1) на приобретение новой квартиры или дома, в том числе с земельным участком, а также строящегося жилья. Льготные условия кредитования для регионов Дальнего Востока более расширенные — предусматривается возможность субсидирования ставок по кредитам на приобретение жилых помещений, в том числе с земельным участком, расположенных в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа, не только на первичном рынке жилья, но и на вторичном; сама ставка — 5 %. 2) на погашение ранее выданных кредитов и займов на покупку жилья.

Списание 450 тысяч рублей для семей с тремя и более детьми. Многодетные семьи могут с 25 сентября 2019 года подавать заявки на списание части кредита по ипотеке до 450 тыс. рублей. [39]

Ипотека по деревянному домостроению. С середины 2018 года и до конца 2020 года для россиян есть возможность оформить ипотечный кредит для строительства деревянного индивидуального дома под ставку по формуле «рыночная ставка минус 5 процентных пункта». Главной особенностью этой программы стало то, что сумма кредита (не более 3,5 млн рублей) должна идти только на приобретение частного дома, изготовленного из деревянных конструкций заводским способом[8], а также установлен первоначальный взнос — 10 процентов. Для домостроительного завода (компании), указанного в договоре купли-продажи так же есть важное условие — годовая выручка не менее 200 млн рублей.[40]

Накопительно-ипотечная система для военнослужащих. Данная система начала действовать в 2005 году после принятия ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ.[41]

Налоговый вычет. Дополнительно к стоимости жилья в налоговый вычет можно включить выплаты процентов по ипотеке. Это позволит сэкономить ещё до 400 тысяч рублей. [42][43]

Ипотечные каникулы. С лета 2019 года россияне могут воспользовать «ипотечными каникулами»: право находящегося в трудной жизненной ситуации заёмщика, имеющего ипотечный кредит, сроком до шести месяцев приостановить исполнение его обязательств или уменьшить размер периодических платежей.[44]

Аренда

Каждая десятая[9] квартира (дом) в России находится в коммерческой и в некоммерческой аренде.[10] Причём в коммерческой сфере основными арендодателями являются граждане, а юридические лица незначительно представлены в аренде жилья. На сегодня форма арендных (доходных) домов — перспективная, но исключительно редкая.

Доля коммерческой аренды в России в 4 раза меньше, чем в западных странах.

На Западе значительная часть арендного жилья — это так называемые хостелы (коммерческие общежития), которые в современной России не слишком распространены. Кроме того, российские арендаторы квартир сталкиваются с тем, что ежемесячная плата за наём жилья на протяжении лет выливается в такую сумму, что разумнее на эти деньги сделать первый взнос по ипотеке и приобрести собственное жильё. Долгосрочная аренда привлекательна для россиян лишь в случае социального найма.

Предоставление жилья государством

Некоммерческая аренда муниципально-государственного характера имеет ограниченные возможности, так как площади такой недвижимости менее 3 % от всего фонда России. К такому положению привела массовая приватизация[11] граждан жилья, предоставленная им государством по договорам социального найма: если в 2000 году на долю муниципально-государственного жилья приходилось треть от всех жилых площадей, то в 2017 году — всего 8 % (снижение такой госсобственности с 900 млн м² до 300 млн м²). Фактически государство отдало сотни миллионов квадратных метров гражданам без права требования (не в социалистических, а в рыночных условиях), и вопрос об обеспечении массовым социальным (бесплатным) жильём населения выглядит неконструктивно и абсурдно, по крайне мере, до строительства нового государственного жилья. Соответственно, текущий вопрос государственной политики в области распределения жилья: будет ли она по-прежнему «приватизационной» или станет «арендной».

Переселение из аварийного жилья в 2008-2018 гг.

Сегодня в России муниципальные квартиры (жильё за государственный счёт) предоставляются следующим категориям граждан: ветеранам Великой Отечественной войны, военнослужащим, детям-сиротам, переселенцам из ветхих и аварийных домов, а также людям, страдающим тяжёлой формой какого-либо хронического заболевания.

Предоставление жилья по договору социального найма.

Также квартиру от государства по договору социального найма могут получить малоимущие граждане и признанные нуждающимися в жилых помещениях (если на каждого члена семьи выходит меньше 10 м², или существующая квартира длительное время не отвечает установленным нормам для жилых помещений; если в одной квартире проживает гражданин, страдающий заболеванием, при котором совместное проживание становится невозможным, а другого жилья нет; если своей квартиры нет вовсе, ни на основе права собственности, ни по договору соцнайма). Срок ожидания полагающегося жилья может растянуться на неопределённое время и зависит от времени постановки на очередь, от региона и размеров его жилищного бюджета, от количества очередников и льготников.

Отказать в признании статуса нуждающего государственный орган может, если были предоставлены не все необходимые документы, а также недостоверные сведения. В случае преднамеренного ухудшения своих жилищных условий[12], «принимаются на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий» (статья 53 Жилищного Кодекса РФ [45]), что подтверждалось некоторыми судебными решениями.[46]

Предоставление служебных жилых помещений.

На служебное, временное пользование жильём может расчитывать практически любой сотрудник бюджетной сферы: государственные служащие; депутаты любого уровня; учителя, врачи, пожарные, полицейские; лица, несущие службу в МВД; военнослужащие; сотрудники различных учреждений с государственным участием.

Если гражданин признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, то по решению органов власти занимаемую служебную квартиру могут передать в собственность.[47]

Не стоит забывать, что статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище.[48]

См. также

Ссылки

Официальные документы

Примечания

  1. ↑ В советский период коммунальным признавалось жильё, в котором несколько семей пользовались одними и теми же жилыми и нежилыми помещениями. В современной России — имеющие «обслуживающие» помещения (по Жилищному Кодексу РФ: «на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты»)
  2. ↑ Число комнат округлено до «целых» за счёт пяти-, шести-, семикомнатных квартир и домов, но теоретически число комнат по году может быть ещё больше за счёт такого многокомнатного жилья.
  3. ↑ В отличие от текущего ремонта, капитальный предполагает широкомасштабные ремонтно-строительные работы: полная замена систем канализации и водоснабжения, электрической проводки, лифтов, крыши, укрепление фундамента, реставрация фасадов и другие необходимые работы.
  4. ↑ Региональный оператор создаётся субъектом РФ в форме некоммерческой организации. Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора ложится на государственную жилищную инспекцию.
  5. ↑ Норматив средней рыночной цены за 1 м² во всех регионах разный. Устанавливается для целей государственных федеральных и региональных программ, чтобы исключить манипуляции с ценами при тендерах и закупках.
  6. ↑ Если в 2008 году отношение средней стоимости «квадрата» к средней месячной зарплате россиян составляло 3,7 (в 2011 году — 2), то в 2018 году —впервые опустилась ниже 1, то есть среднестатистическая заработная плата превысила среднестатистическую рыночную цену м² недвижимости.[1][2]
  7. ↑ Ипотека — это кредитная форма покупки недвижимости, при которой банк даёт деньги под залог приобретаемой недвижимости, а гражданин получает право собственности с обременением (до полной выплаты).
  8. ↑ Заводское деревянное домостроение известно своим быстрым возведением зданий. Срок строительства (в зависимости от размеров и сложности конструкции), как правило, составляет от нескольких дней до двух-трёх месяцев, а при наличии у застройщика готовых (частично готовых) возведённых домов и целых посёлков, сделка сведётся только к офорлению документов.
  9. ↑ Оценочно от 9 до 15 %.
  10. ↑ Рыночная (коммерческая) аренда предлагается физическими и юридическими лицами с целью получения прибыли, а некоммерческая аренда — государственными и частными юрлицами и гражданами для социально-гуманитарных целей.
  11. ↑ Приватизация — процесс перехода государственного жилья в частную собственность.
  12. ↑ К таким действиям можно отнести: обмен благоустроенного жилья на аварийное; продажа или передача в дар пригодной для проживания недвижимости; подселение к себе третьих лиц; прямые действия гражданина в причинении вреда жилью.


Источник — http:///index.php?title=Жильё_в_России&oldid=229475